При расчете инвестиционной прибыли или затрат на содержание, учитывайте налоги на недвижимость в Великобритании. Детально о налогах и цифрах – в статье.
Высокий уровень жизни, высокие доходы, высокие стандарты и, вместе с тем, высокие налоги на недвижимость в Великобритании. До 2014 года заграничные покупатели недвижимости пользовались налоговыми льготами, недоступными рядовым англичанам. С тех пор, усилиями Дэвида Камерона, 75-го премьера Соединенного Королевства, резидентов страны и зарубежных владельцев в правах уравняли. Теперь любой иностранец может почувствовать себя настоящим английским лендлордом.
Коснулись изменения и граждан страны, в особенности хозяев дорогостоящей недвижимости или многочисленных квартир/домов. Теперь англичане платят больше, чем граждане других развитых стран: Канады, Австралии, Соединенных Штатов, Франции, Японии и т.д. На поток инвесторов это не повлияло – стабильность вложений и размер прибыли компенсируют налоговые отчисления.
Гербовый сбор – основной налог на недвижимость в Великобритании
Гербовый сбор в момент учреждения не имел отношения к недвижимости. Его ввели в 1694 году для пополнения казны во время очередной англо-французской войны. Сначала он распространялся на продажу бумаги, потом газеты, книги, игральные карты, лотерейные билеты, страховые полисы, порошок для волос…
Отчисления от сделок с недвижимостью начали пополнять казну Её Величества только с 1984 года. Первые ставки были демократичными: 0% до 30 тысяч £, 1% – свыше 30 тысяч. С 1991 года по 2016-й цифры и правила менялись несколько раз, как в большую, так и меньшую сторону. В 2010 шкалу закон о гербовом сборе менялся трижды. Так что не забудьте уточнить – не поменялись ли ставки, пока вы оформляли сделку.
Последняя редакция вступила в силу в апреле 2016 года.
| Цена недвижимости | Процент к уплате |
|---|---|
| До £125 000 | 0% |
| От £125 001 до £250 000 | 2% |
| От £250 001 до £925 000 | 5% |
| От £925 001 до £1 500 000 | 10% |
| Свыше £1 500 000 | 12% |
На первый взгляд все просто: 2 % следует уплатить при покупке от 125 до 250 тысяч, 5 % при покупке от 250 до 925 тысяч. Но это не так. Англичане подошли к вопросу налогообложения со всей скрупулезностью. Налог начисляется на каждую часть суммы, которая попадает в обозначенные рамки. Рассмотрим на примере.
Вы покупаете недвижимость за £275 000. Сумма к оплате рассчитываются по следующей схеме:
- 0% за первые £125 000 от стоимости = £0
- 2% за следующие £125 000 = £2 500
- 5% на оставшиеся £25 000 = £1 250
- Итого к оплате = £3 750
Рассчитайте самостоятельно сумму налога с помощью калькулятора. Вторая и последующие покупки облагаются дополнительным 3% налогом, так же, как и квартиры для сдачи в аренду.
Муниципальный налог
Муниципальный налог (Council Tax) – ежегодный платеж, который вносят в казну большинство владельцев недвижимости в Англии, Шотландии и Уэльсе. В среднем составляет порядка £100-150 в месяц на объекты до 100 м2. Он покрывает расходы на содержание муниципальных и государственных служб: пожарная охрана, полиция, уборка улиц и т.д.
Налог рассчитывается по двум исходным параметрам: стоимость недвижимости и место расположения. Первый параметр в большей степени определяет размер налога. Шкала состоит из восьми значений, от A до H. К примеру, в Гринвиче (Лондон) в 2016/17 гг., сумма к уплате за недвижимость категории A – £864,03; за H – £2 592,10. При этом в менее престижном, отдаленном боро Barking and Dagenham те же ставки составляют £902,69 и £2 708,07 соответственно.
Некоторые владельцы получают скидку и даже полностью освобождаются от налога. Основанием может служить низкий уровень дохода, отсутствие работы, многодетная семья и др. Студенты, обучающиеся на очной форме, 21 час в неделю или более, не платят его вовсе. На 25% меньше платят те, кто проживает в одиночестве или числится единственным взрослым резидентом недвижимости (старше 18). К льготной категории принадлежат также сотрудники дипломатических миссий.
В случае владения несколькими домами/квартирами, можно получить скидку до 50% на второе (третье, четвертое…) жилье в собственности.
Подоходный налог
Фактически, это НДФЛ. Его платят все инвесторы, сдающие в аренду недвижимость. Для разного типа недвижимости применяются отличающиеся схемы налогообложения. Ставка плавающая: от 0% до 45%, в зависимости от уровня дохода. Владельцы жилой недвижимости уплачивают налог на чистую прибыль от аренды, то есть на доход, после вычета «допустимых» расходов. Перечень «допустимых» довольно широк.
Полностью освобождаются от уплаты налога те, чей доход не превышает £11 500 в год, или, приблизительно, £958 в месяц. Средний арендный доход в Лондоне в конце 2016 года составлял £1 246, то есть на треть выше необлагаемого податью минимума. Таким образом, не будут платить налог только владельцы совсем небольших жилых помещений (студий, комнат).
Шкала подоходного налога четырехступенчатая
| Уровень дохода | Процент налога |
|---|---|
| До £11 500 | 0% |
| £11 501 – £45 000 | 20% |
| £45 001 – £150 000 | 40% |
| Свыше £150 000 | 45% |
Налог на прирост капитала
Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) уплачивает большинство продавцов домов. Это – самый чувствительный налог на недвижимость в Великобритании, после Гербового сбора. Шкала двухступенчатая – 18% и 28%. Однако в апреле 2015 приняты поправки в налоговое законодательство, которые осложняют подсчет. При определенных обстоятельствах сумма налога сокращается, или вовсе сводится к нулю. Перечислить их все затруднительно, ибо британские законотворцы предусмотрели комбинаций столько, что хватит на пол шахматной доски.
От уплаты полностью свободны те, для кого недвижимость – основное место проживания, и не используется в инвестиционных целях. Есть ещё несколько льготных категорий. В остальных случаях однозначно сказать – “свободен” невозможно. Например, облагаемая налогом сумма может высчитываться по прямому соотношению покупка/продажа, или по оценочной стоимости. Получить представление о принципах (и запутанности) подсчета поможет калькулятор для расчета налога нерезидентов.
Для примера – простой вариант подсчета без льгот. Квартира куплена за £200 000. Через два года она продается за £240 000. Из £40 000 следует вычесть гербовый сбор, пошлины, гонорары юристов и риелторов. После вычета остается £33 500. Из этой суммы вычитается необлагаемый налогом минимум – £11 000. Таким образом, налог уплачивается с £22 500. При базовой ставке 18%, сумма налога – £4 050, при повышенной 28% – £6 300. Повышенная ставка начисляется при сумме дохода свыше £45 000 в год.
Перечень налогов на недвижимость в Великобритании внушительный, однако налоговая оптимизация – действенный метод снижения отчислений в казну Её Величества. Главная задача при этом – грамотное структурирование сделки покупки/продажи недвижимости.