Freehold и Leasehold. Подробно и с примерами объясняем – что это такое, в чем разница и что лучше. Полезно всем, кто планирует покупку недвижимости в Англии.

Если очень коротко, то:

Freehold (фрихолд) – право собственности на недвижимость и землю в традиционном понимании.

Leasehold (лизхолд) – право долгосрочной аренды недвижимости и земли (до 999 лет), дающее часть полномочий собственника.

 

Leasehold

 

Leasehold (лизхолд) – это сугубо британская форма собственности: недвижимость и (или) земля находятся у покупателя во временной аренде, но принадлежат лендлорду. Фактически, лизхолд – это приобретение права долгосрочной аренды. После обмена контрактами с продавцом, покупатель получает самый важный документ – lease (лиз), в котором написано – сколько лет «аренды» у вас осталось. По истечении срока лиза право собственности возвращается к лендлорду. Практически все квартиры в Англии – leasehold.

 

Юридически, называть приобретателя договора покупателем недвижимости неверно. Однако чтобы не вдаваться в пояснение тонкостей, формировавшихся в буквальном смысле больше тысячи лет, продолжим использовать обыденное для русского языка определение.

 

Срок договора лизхолд

Оставшийся срок – самый важный пункт договора, на который следует обратить внимание. Он напрямую влияет на цену недвижимости. Квартиры в новостройках продаются обычно на срок 999 лет, реже – 250. В случае с вторичным жильем предсказуемости меньше. При сроке менее 90 лет цена недвижимости постепенно падает ниже среднерыночной. При сроке менее 80 лет снижение становится более существенным. Квартиры со сроком лиза менее 50 лет покупать не имеет смысла.

Leasehold: права и обязанности сторон

Договор leasehold’а нужно обязательно изучить и согласовывать перед покупкой квартиры. Разные договоры – разная степень свободы. У покупателя могут быть следующие варьируемые обязанности:

• согласовывать с лендлордом (владельцем) существенные изменения в конструкции/перепланировку;
• самостоятельно решать вопросы с вынужденным ремонтом или шумными соседями;
• за несоблюдение условий договора можно получить повестку в суд и даже лишиться прав на недвижимость;
• платить ежегодную символическую ренту лендлорду, а также сервисный сбор за обслуживание недвижимости;
• изредка бывают оригинальные запреты, например, заводить домашних животных.

 

Лендлорд обязан поддерживать в надлежащем состоянии территории общего пользования: вход, лестницы, лифты; следить за крышей, стенами дома.

У покупателя есть права:

• получать исчерпывающую информацию о том, на что расходуется сервисный сбор;
• оспорить сумму платежей, отчисляемых лендлорду, в том числе в судебном порядке;
• менять управляющую компанию, если жильцы дома недовольны качеством обслуживания. Низкий уровень сервиса необходимо доказать;
• полный перечень прав, как и обязанностей, варьируется в зависимости от договора.

 

Ежегодные расходы покупателя по договору leasehold

• Основная статья расходов владельца недвижимости по договору leasehold – сервисный сбор. Средний размер сервисного сбора в Англии в 2016 году составил £1,863 за год, по Лондону – это порядка 2500-5000 фунтов за год. Сервисный сбор составляет около половины всех расходов на недвижимость. Покупатель в любой момент может потребовать отчет о потраченных лендлордом средствах. За сокрытие этой информации лендлорд несет уголовную ответственность.
• Земельная рента также выплачивается на ежегодной основе. Покупатель не обязан выплачивать её, пока лендлорд не пришлет официальное извещение. Неуплата после получения извещения чревата штрафами. Средний размер платежа в 2016 году составил £349.
• Страхование недвижимости может быть включено в сервисный сбор или выплачиваться отдельно. Размер платежа – около £100 ежегодно.
• Отчисления в Резервный фонд – не повсеместная практика, некоторые лендлорды предпочитает иметь финансовую подушку на случай непредвиденных расходов. Размер отчислений устанавливается договором, и едва ли превысит сумму страховки. При переезде взносы, как правило, не возвращаются.

 

Продление или изменение договора лизхолд

Покупатель вправе обратиться к лендлорду, предложив продление договора. Для квартир срок продления – 90 лет, для домов – 50. Чем короче оставшийся срок, тем дороже стоимость продления. Например, для среднестатистической квартиры в Лондоне (стоимостью £600 000) с оставшимся сроком 51 год, продление обойдется, примерно в £98 000-£107 000, без учета сопутствующих расходов.

 

Услуги оценщиков и юристов оплачивает покупатель, продлевающий договор. Кроме того, при стоимости продления от £40 000 и более придется уплатить гербовый сбор. Покупатель имеет право досрочно расторгнуть договор, уведомив лендлорда минимум за месяц до этого. У лендлорда возможностей расторгнуть его и выселить намного меньше. Такая практика почти не применяется, и в любом случае требует судебного разбирательства.

 

Изощренность британского законодательства проявляется, когда срок leasehold истекает. Чаще всего ничего не меняется: из квартиры не выселяют, арендатор, а покупатель договора, суть, арендатор, продолжает жить на тех же условиях. Но для этого нужно соответствовать нескольким критериям. Основной – первоначально лиз должен быть приобретен со сроком действия от 21 года и более.

Конвертация leasehold во freehold

Это возможно как с квартирами, так и с домами. Второй случай встречается намного реже, так как большинство домов продается в полноценную собственность – freehold. Конвертировать квартиру из leasehold во freehold весьма затруднительно, но возможно. Главная сложность связана с тем, что получать право freehold необходимо на все здание, а не только на одну из квартир, находящуюся в нем. Следовательно, придется заручиться согласием остальных жильцов расстаться с существенной суммой за право считаться полноценными хозяевами.

 

Freehold

 

Заграничные покупатели, приобретающие недвижимость freehold, не обременены отношениями с лендлордом. Владение таунхаусом или отдельно стоящим домом почти всегда наделяет владельца статусам лендлорда, то есть полноправного хозяина строения и земли, на которой оно расположено.

Главные отличия freehold от leasehold

• Владение недвижимостью пожизненное, нет необходимости беспокоиться о продлении контракта.
• Платить сервисный сбор и земельную ренту не требуется.
• Поддерживать внешний вид дома и придомовую территорию придется самостоятельно.

Возможные недостатки freehold

В формуле «сам себе хозяин» изъяны найти нелегко, но британская правовая система способна усложнить жизнь и в этом случае. Классический прецедент – лендлорд задумал перекрасить свое родовое имение в старом квартале Лондона в яркие цвета. Краска уже высохла, гонорары малярам выплачены, и на пороге появляется чиновник от муниципалитета. Пришел он с законным требованием – перекрасить дом в «разрешенный» цвет.

 

Внешний вид исторический застройки должен быть гармоничен, права законного владельца дома здесь не работают. Изменить форму окон или конструкцию здания ещё сложнее. Новаторские идеи перед реализацией придется согласовать с комитетами, муниципалитетами и другими оплотами бюрократии. Добиться согласия не всегда возможно – традиции сильнее. Внутри дома владелец волен менять все, что вздумается, лишь бы он не рухнул.

 

Впрочем, на этом недостатки freehold заканчиваются. В остальном быть полноправным владельцем выгоднее, чем арендатором с широким кругом полномочий, пусть и на несколько веков.