Недавно главное английское издание BBC привело интересный факт: с поправкой на инфляцию, 58% жилой недвижимости в Великобритании продается за меньшие деньги, чем в 2007 году. Кроме того, рост реальных цен (то есть, с поправкой на инфляцию) наблюдался только на Востоке, Юго-Востоке Англии и в столице. С поправкой на инфляцию, средние цены в Уэльсе, Йоркшире, на Северо-Востоке и Северо-Западе упали на 10% по сравнению с 2007 годом.
Тем временем, в денежном выражении, без учета инфляции, цены в стране выросли на 5% в августе текущего года, пот отношению к августу предыдущего. Разбираемся в обилии цифр и выясняем, какие изменения произошли с ценами на жилую недвижимость в течение 2017 года.
Где НЕ стоит покупать жилье в Англии в инвестиционных целях?
Точного, а главное, единственно верного ответа на этот вопрос нет. Можно выделить два общих правила, в каждом из которых есть исключения:
- Цены на жилье в Англии, а также их динамика тем выше, чем ближе географически к Лондону.
- Тот же показатель с большей вероятностью снижается по мере продвижения на север страны.
Таким образом, на севере Англии больше всего шансов наткнуться на низколиквидную недвижимость. За редким исключением отдельные районы показывают положительную динамику. За 10 лет рекордсменом со знаком минус стало графство Нортумберлэнд. Из более чем 20 территориальных единиц цены выросли только в двух, в остальных наблюдалось падение от 16% до 53%.
В Англии насчитывается 48 графств, каждое из которых поделено на более мелкие структурные единицы – районы. Несмотря на то, что районы отличаются сравнительно небольшой площадью, динамика цен в двух соседних может отличаться кратно. Например, в районе Кеттон (графство Ратленд) с 2007 года цены на недвижимость в реальном выражении снизились на 11%. Сейчас средняя цена составляет 385 тысяч фунтов. В соседнем районе, Нормантоне, цена за 10 лет выросла на 50% и составляет сейчас 500 тысяч фунтов.
То есть, такой же усредненный покупатель заработал за 10 лет 170 тысяч в Нормантоне, а его сосед, находящийся буквально в 5 километрах, потерял 15 тысяч за тот же период.
Где стоит присмотреть жилье в Англии, чтобы заработать на покупке?
Руководствуясь общими правилами, представленными выше – в столицы или незначительном удалении от нее. Здесь больше вероятности заключить выгодную долгосрочную сделку, приобретя недвижимость, тем не менее, это не избавляет от рисков. Например, с поправкой на инфляцию, недвижимость в районе Lea Bridge (лондонский боро Hackney) подорожала на 10 лет 66%, а соседний Homerton вырос только на 16%.
С одной стороны, подобрать доходный район в столице, казалось бы, проще, с другой – два дома на соседних улицах за 10 лет владения приносят 4-кратно отличающийся доход.
В абсолютных цифрах 95% жилых объектов на севере Англии за 10 лет подешевели, в то время, как самый низкий показатель у Лондона – всего 1% столичного жилья потерял в цене. Цена на жилье в Англии не является хорошим ориентиром для составления прогноза на будущее. Так, самый резкий рост по стране показал и без того недешевый, элитный Далгарно, в боро Кенсингтон и Челси (Лондон). Средняя цена жилой недвижимости здесь к 2017 году достигла 1,2 млн. фунтов.
Жилье в Лондоне: район Hackney
Полезные цифры
Обладая цифрами от государственных органов статистики, проще провести подготовительную работу перед тем, как купить жилье в Англии.
Если вам важен сам факт обладания недвижимостью в Англии, и вы хотите потратить как можно меньше, обратите внимание на графство Дарем (Durham). В зависимости от населенного пункта, средняя цена колеблется от 80 до 100 тысяч фунтов. Только получить доход от этого жилья вряд ли получится, скорее потерять.
В обратном случае, чтобы присоседиться к наиболее состоятельным покупателям, присмотрите недвижимость в Найтсбридж, район Гайд Парка (Лондон). Средняя цена недвижимости здесь – 2,9 млн. фунтов, или около 30 домов в некоторых районах Дарема.
Если план не только купить, но и заработать, то обратите внимание на следующую закономерность: из 500 наиболее подорожавших районов, только 21 находятся вне Лондона, Юго-Запада и Запада Англии. Одновременно с этим, из 500 более всего подешевевших, нет ни одного в столице.
То есть, при том, что цены в столице в среднем вдвое выше, чем в других регионах страны, пока что динамика наблюдалась положительная. Однако, после значимых для Англии событий, произошедших в 2016 году, переоцененные столичные районы демонстрируют спад. Узнать наверняка – выправится ли динамика – весьма затруднительно. Обязательно просмотрите подробную статистику с конца 90-х, когда начался стремительный рост цена на жилье, или обратитесь к профессионалам для оценки перспектив приобретения жилья в Англии.